Spolu s poptávkou SVJ po externím předsedovi roste i nabídka profesionálních správců.

Na co si dát pozor?

Profesionální předseda by měl být nezávislý, nijak nepropojený se stávajícím ekonomickým a technickým správcem. Propojení skrývá nebezpečí nekontrolovaných finančních úniků v podobě odsouhlasení neopodstatněných a předražených naléhavých oprav bez schválení vlastníků.

Nezávislý profesionální předseda kontroluje správní firmu.

Pokud je předseda totožný s ekonomickou a technickou správou – správní firmy často nabízejí funkci předsedy SVJ jako doplňkovou službu – může snadno dojít k manipulaci s finančními prostředky SVJ, chybí kontrola správnosti vedení účetnictví i účelného a hospodárného nakládání s fondem oprav. Profesionální předseda proto musí být protiváhou ekonomické a technické správě, musí stát na straně vlastníků, chránit jejich zájmy a finanční toky.

Profesionální předseda musí nabídnout dostatečnou zkušenost, orientuje se v právní a technické problematice. Je manažerem domu na plný úvazek.

Investice do bytů je nejjistější obranou proti inflaci.

Investice do bytů je nejjistější obranou proti inflaci.

V dnešní době ekonomického růstu je otázkou kam investovat volné finanční prostředky. Banky nabízejí velké množství finančních produktů, investice do akcií a zlata jsou také lákavou volbou. Tyto možnosti jsou ale velice náchylné na působení trhu, investice do realit je svojí vyvážeností nejvhodnější možností jak uložit své finance a ochránit je před inflační hrozbou.

Pokud tedy vhodnou nemovitost vlastníte, je vhodné ji nabídnout k pronájmu. Obecně platí, že téměř každá nemovitost lze pronajmout, otázkou zůstává výše nájemného a výnosnost investice do nemovitosti určené k pronájmu v závislosti na kupní ceně.

Ponechme stranou výběr vhodné lokality, která investorovi zaručí nejstabilnější zisky. Nejefektivnější v poměru kupní cena / náklady na rekonstrukci / nájemné jsou byty malé rozlohy.

Ale ať už vlastníte byt malý, velký, nebo dům je největší starostí pronajimatele nalézt vhodného nájemce s dobrou platební morálkou. Takového nájemce, který respektuje vaše požadavky (pes, kouření ač povoleno zákonem), nemovitost během užívání neuvede do neobývatelného stavu a placení nájemného bere jako samozřejmost a ne jako boj s majitelem o termín a výši platby.

Ne všichni vlastníci, kteří pronajímají své nemovitosti, mají potenciál a chuť se o povinnosti spojené s pronajímáním své nemovitosti starat.

Využívanou možností, která přenese starosti s pronájmem na profesionály je využití služby zajišťující správu pronajímané nemovitosti.

Odměny výboru, ano a za kolik?

Odměny výboru, ano a za kolik?

Prvopočáteční nadšení prvních dobrovolných a zdarma pracujících členů výboru pomalu vyprchává. Ukazuje se, že i řízení SVJ vyžaduje zkušenosti a jisté technické a organizační zázemí.

V domech začíná být problém, nikdo z vlastníků se nechce podílet na vedení SVJ bud z důvodu špatných zkušeností, anebo prostě jen, že chtějí bydlet a ne se starat.

Řešením je předat funkci předsedy SVJ na fyzickou nebo právnickou osobu v duchu zákona 89/2012 Sb.

Odměna členům výboru je prostě nutnost, je to práce jako každá jiná, časově náročná a s velikou zodpovědností. Odměna členům výboru je vyjádření podpory a poděkování za jejich práci.

Technická správa – dvojí zisk

Technická správa – dvojí zisk

Konkurence mezi správními firmami způsobila, že se předhánějí v získání zákazníka snížením ceny za správu na co nejnižší částku.

Ptáte se jak je tedy možné že dokáží ekonomicky přežít? Velice jednoduše. A platí to samozřejmě vlastníci a ani o tom nevědí.

Kouzlem je technická správa, opravy a rekonstrukce. Stačí jen přesvědčit výbor a následně shromáždění vlastníků o nutnosti opravy nebo rekonstrukce, vybrat toho správného spřáteleného dodavatele a navýšit cenu za dodávku o procenta pro sebe.

Revize, čí je to starost?

Revize, čí je to starost?

V každém domě jsou technologie, které vyžadují pravidelné revize. Jedná se o revize plynových a elektrických zařízení a vedení, revize výtahů, hromosvody, požární prohlídky, atd. Revize jsou vyžadovány právními předpisy a schvalují používání médií a zařízení v nemovitostech.

Za provedené revize a provozuschopný technický stav zařízení odpovídá výbor SVJ nebo předseda SVJ. Tuto povinnost může delegovat na správní firmu smlouvou, na kterou, pokud by zanedbala své povinnosti přechází i právní důsledky případných havárií.

Největším nebezpečím, které může nastat, jsou fiktivně provedené revize, revize pouze na papíře, ale s následnou fakturou za provedení revize. Při nekvalitně provedené revizi nesedí revizní technik na sudu s prachem, ale obyvatelé jednotek v nemovitosti.

Základem je, i když předseda SVJ nebo výbor SVJ deleguje povinnost zajištění revizí na správní firmu, kontrolovat, že revize skutečně provedeny byly a s jakým výsledkem. Aby nedošlo k situaci, že potřeba drobné opravy, kterou revize odhalí, bude správní firmou prezentována potřebou nákladné a komplexní rekonstrukce na náklady SVJ zajišťované správné firmou s cílem vyššího zisku pro ni.

Pozor na návrat OPBH!

Pozor na návrat OPBH!

Při převodu bytů do vlastnictví došlo k zániku OPBH. Bohužel v současné době dochází plíživě k vzniku nových tzv. OPBH.

Ne ve všech domech je SVJ plně funkční, ne všude jsou vlastníci, kteří jsou schopni a ochotni se podílet na vedení SVJ. V mnoha domech tak vznikají problémy s hledáním ochotného výboru, který převezme právní zodpovědnost za fungování Společenství vlastníků jednotek, zodpovědnost za majetek v řádu desítek milionů korun.

Správní firmy, které se starají o SVJ tak postupně přebírají i funkci předsedy SVJ. Tako praxe je ale velice nebezpečná pro vlastníky bytů pod touto správou.

Kumulací ekonomické správy a právní správy (předseda SVJ) domů dochází k nekontrolovanému řízení SVJ, které má za následek nejen špatnou správu domu, ale hlavně zbytečně vysoké náklady na opravy a rekonstrukce, které platí vlastníci jednotek, ale profituje zejména správní firma.

Předseda totožný nebo jakkoli propojený se správní firmou dává sám sobě volnou ruku ve výběru dodavatelů, cen za opravy a rekonstrukce a kontroly nad tímto procesem.

Předseda totožný se správní firmou má plnou moc nad všemi finančními prostředky SVJ, fondem oprav, bankovním účtem a nijak není kontrolován s nakládáním s těmito prostředky.

Řešením je svěření funkce předsedy Společenství vlastníků jednotek fyzické nebo právnické osobě, která není nijak propojena se správní firmou.